Anwälte | Immobilienrecht | 07.10.2017

MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN IM GEWERBEMIETRECHT

Im Gewerberaummietrecht sind Kosten infolge Modernisierungsmaßnahmen nur nach mietvertraglicher Vereinbarung umlegbar. Die für das Wohnraummietrecht gemäß §§ 559 ff. BGB vorgesehenen Möglichkeiten zur Mieterhöhung sind im Gewerbemietrecht nicht anwendbar; § 578 BGB verweist nicht auf §§ 559 ff. BGB.

Bestimmung von Modernisierungspflichten durch den Gesetzgeber:

Eine Modernisierungspflicht des Vermieters kann nur aufgrund gesetzlicher Bestimmungen entstehen (z.B.: Einbau von Rauchmeldern nach Landesbauordnung; Verpflichtung auf Beseitigung schadstoffbelasteter Bauteile; Anpassung an Umweltbedingungen). Aufgrund allgemeiner gesetzlicher Regeln hat der Vermieter die Mietsache in verkehrssicherem Zustand zu halten (LG Hamburg ZMR 1999, 605); nach öffentlich-rechtlichen, vor allem bauordnungs-, umwelt- oder immissionsrechtlichen Bestimmungen hat er das Objekt zu verbessern.

Das Gesetz bietet dem gewerblichen Vermieter keine Möglichkeit einer Umlage des ihm entstehenden Kostenaufwandes auf den Mieter, also zu einer Mieterhöhung. Selbst bei einer Erhöhung der Betriebskosten durch eine Modernisierung der Heizung darf der Vermieter ausschließlich im Rahmen einer Vereinbarung Kosten umlegen.

Bei energetischer Modernisierung kein Minderungsrecht:

Modernisierungsmaßnahmen können für gewerbliche Mieter schwerwiegende Nachteile auslösen, die grundsätzlich zu Mietminderungen berechtigen können. Führt der Vermieter aber energetische Modernisierungsmaßnahmen durch, sind Minderungsansprüche zumindest gemäß § 536 a Abs. 1 a BGB für einen Zeitraum von drei Monaten ausgeschlossen.

Umlegung von Kosten nur nach Vereinbarung im Mietvertrag:

Zur Vermeidung solcher Risiken sollte sich der Vermieter vertraglich ausdrücklich das Recht vorbehalten, Maßnahmen und bauliche Veränderungen, die nicht notwendig, aber zweckmäßig sind, insbesondere der Modernisierung oder Verbesserung der Immobilie oder der besseren Ausnutzung oder dem Ausbau des Gebäudes dienen auch ohne Zustimmung des Mieters vorzunehmen, soweit die Maßnahmen keine unzumutbare Härte für den Mieter mit sich bringen. Zugleich ist der Mieter zu verpflichten, die für die Durchführung der Arbeiten in Betracht kommenden Räume zugänglich zu halten.

Da eine Modernisierung für den Mieter oftmals umsatzsteigernde Vorteile bietet, können die Parteien ohne weiteres eine Kostenbeteiligung des Mieters vereinbaren. Dies kann durch ausdrückliche Vereinbarung der Gültigkeit der Regelungen der §§ 559 ff. BGB geschehen. Zweckmäßigerweise ist gleichzeitig § 555 e BGB, der dem Mieter infolge von Modernisierungsmaßnahmen ein besonderes Kündigungsrecht bietet, vertraglich abzubedingen.

Anfrage stellen

Persönliche Nachricht
PXK         A13      
  J    3    G     M7X
1DY   3YA   AED      
N      1    O 9   H7D
HIM         RF1      

Die mit * gekennzeichneten Felder sind Pflichtfelder

Weitere verwandte Beiträge

Anwälte | 21.10.17
Jörg Diebow

VERJÄHRUNG DES VERGÜTUNGSANSPRUCHS EINES BAUTRÄGERS

Der Fall:Die Parteien hatten 2007 einen Bauträgervertrag über die Errichtung eines Reihenhauses geschlossen. Die …

Anwälte | 20.03.17
baurechtsuche.de

Bauanwalt für Immobilienrecht

Immobilien zählen zu den Werteträgern der Gesellschaft. Dementsprechend häufig gibt es Streit hinsichtlich der …

Anwälte | 14.05.12
baurechtsuche.de

Wann ist der Austausch von mangelhaften Dachfenstern Sache der Eigentümergemeinschaft?

Im Wohnungseigentumsrecht gibt es immer wieder Streitigkeiten darüber, wer für welche Mängel zuständig ist. Dabei ist …

Anwälte | 09.03.10
RA Dr. Dingler

EnEV Sanierung und Überbau

Die EnEV 2009 hat die energetischen Anforderungen an Gebäude gegenüber der EnEV 2007 nochmals deutlich verschärft. Die …

Alle verwandten Beiträge

Weitere Beiträge von Jörg Diebow

Anwälte | 11.11.17
Jörg Diebow

HAUSGELDKLAGE GEGEN GESELLSCHAFTER IST WOHNUNGSEIGENTUMSSACHE

Der Fall:Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von ehemaligen Gesellschaftern einer BGB-Gesellschaft die …

Anwälte | 11.11.17
Jörg Diebow

MINDERUNG 100 %?

Der Fall:In der streitgegenständlichen Mietwohnung wurden seitlich der Dusche Anfang 2014 Fliesenfugen undicht; an der …

Anwälte | 11.11.17
Jörg Diebow

WIE WIRD DIE VOB/B VERTRAGSBESTANDTEIL?

Der Fall:Im Zuge von Verhandlungen über einen Bauvertrag hatte der Bauunternehmer dem als „Privatmann“ handelnden …

Anwälte | 11.11.17
Jörg Diebow

ENERGIEEINSPARNACHWEIS MANGELHAFT: WELCHEN SCHADEN MUSS DER PLANER ERSETZEN?

Der Fall:Der Bauherr lässt ein Bauvorhaben errichten, für das der Berater einen fehlerhaften Energieeinsparnachweis …

Alle Beiträge des Autors

Beitrag verfasst/eingestellt von

Rechtsanwalt Jörg Diebow

Jörg Diebow
Rechtsanwalt

Seit 2011 bin ich in unserer Fachanwaltskanzlei für die Bereiche des Baurechts und des Architektenrechts sowie für das gesamte Immobilienrecht zuständig, dies seit 2014 als „Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht".
Weiter bearbeite ich das Miet- und Pachtrecht sowie das Wohnungseigentumsrecht; seit 2016 führe ich …

Zum Profil

Unsere Partner