Anwälte | Bauprozessrecht | 21.10.2017

UNWIRKSAME KLAUSEL ZU SICHERHEITSEINBEHALT

Der Fall:

Ein schriftlicher „Bauwerkvertrag nach BGB – vorgelegt vom Bauherrn – bezüglich der Errichtung eines Einfamilienhauses enthielt unter „§ 22 Sicherheitseinbehalt die nachfolgenden Regelungen:

„22.1 Die Parteien vereinbaren – unabhängig von einer Ausfallbürgschaft – den Einbehalt ei­ner unverzinslichen Sicherheitsleistung durch den Auftraggeber in Höhe von 5 % der Brutto-Abrechnungssumme für die Sicherstellung der Gewährleistung einschließlich Schadenersatz und die Erstattung von Überzahlungen.

22.2 Der Auftragnehmer ist berechtigt, den Sicherheitseinbehalt gegen Vorlage einer unbe­fristeten, selbstschuldnerischen und unwiderruflichen Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Versicherung abzulösen, frühestens jedoch nach vollständiger Beseiti­gung der im Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel oder fehlender Leistungen.“

Die Bauunternehmung hat den Vertrag am 4. Juni 2013 wegen fehlender Baufreiheit gekündigt so­wie am 17. Juni 2013 eine Schlussrechnung über circa 59.000,00 € gestellt. Der Bauherr kündigte den Vertrag mit Schreiben vom 1. Juli 2013 wegen Schuldnerverzuges. Der Unternehmer erhob Zahlungsklage.

Die Entscheidung:

Erstinstanzlich wurden der Bauunternehmung auf die Werklohnklage – wegen Mängeln sowie auf­grund der Anwendung der Klausel über den Sicherheitseinbehalt – nur circa 14.000,00 € zuge­sprochen. Die Berufung der klagenden Bauunternehmung sowie des Bauherrn sind erfolglos ge­blieben.

Der BGH hat unter Korrektur des Berufungsurteils festgestellt, dass die Klausel zu „§ 22 Sicher­heitseinbehalt“ wegen unangemessener Benachteiligung der Bauunternehmung gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam war. Denn nach jener Vorschrift ist eine formularmäßige Vertragsbe­stimmung unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders (hier des Bauherrn) entge­gen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Der BGH hat dabei nicht nur die Höhe und die Dauer des Einbehalts sondern auch den Regelungszusammen­hang, in dem die Klausel steht, berücksichtigt, hier also die Art, wie der Einbehalt abgelöst werden kann: Nach ständiger Rechtsprechung des BGH benachteiligt – erst recht bei untrennbarer Verknüpfung von Sicherheitseinbehalt und Ablösungsmöglichkeit – eine vom Auftraggeber in allge­meinen Geschäftsbedingungen eines Bauvertrags gestellte Klausel, nach der der Auftraggeber für die Dauer der Gewährleistungsfrist einen Einbehalt zur Sicherung der Gewährleistungsansprüche vornehmen darf, den Auftragnehmer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemes­sen, wenn diesem kein angessener Ausgleich dafür zugestanden wird, dass er, der Auftrag-nehmer, den Werklohn nicht sofort ausgezahlt bekommt, das Bonitätsrisiko für die Dauer der Ge-währleistungsfrist tragen muss und ihm die Liquidität sowie die Verzinsung des Werklohns vorenthalten werden. In der Gesamtschau stellt der BGH also die Unwirksamkeit gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB fest, dies insbesondere deswegen, weil die Ablösung des Sicherheitseinbehaltes unter anderem davon abhängig gemacht wird, dass wesentliche Mängel nicht (mehr) vorhanden sind.

(BGH, Urteil vom 30. März 2017 – Az.: VII ZR 170/16)

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Rechtsanwalt Jörg Diebow

Jörg Diebow
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Seit 2011 bin ich in unserer Fachanwaltskanzlei für die Bereiche des Baurechts und des Architektenrechts sowie für das gesamte Immobilienrecht zuständig, dies seit 2014 als „Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht".
Weiter bearbeite ich das Miet- und Pachtrecht sowie das Wohnungseigentumsrecht; seit 2016 führe ich …

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