Anwälte | Bauvertragsrecht | 08.08.2011

Wie teuer wird die Kündigung eines Fertighaus-Vertrags?

Ein Bauherr kann jederzeit und grundlos den einmal geschlossenen Bauvertrag kündigen. Allerdings ist das für ihn nicht ganz billig. Der gekündigte Unternehmer kann nämlich in diesem Fall die volle vereinbarte Vergütung abzüglich seiner ersparten Aufwendungen verlangen. Wurde der Bau noch nicht begonnen, so wird sich der Unternehmer häufig für den einfacheren Weg entscheiden, der ihm § 649 BGB bietet. Danach wird in einem solchen Fall "vermutet, dass dem Unternehmer 5 % der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen. Gerade bei Fertighaus - oder Ausbauhausverträgen verwenden allerdings die Anbieter vorformulierte Vertragsbedingungen, in denen deutlich höhere Prozentsätze im Falle einer Kündigung verlangt werden. Der BGH (Urteil vom 5.5.2011, Baurechts-Report 2011,31) hatte sich mit der Frage der Wirksamkeit folgender Klausel zu befassen: "Kündigt der Auftraggeber den Werkvertrag, ohne dass dies der Auftragnehmer zu vertreten hat, kann der Auftragnehmer statt § 649 BGB für seine Aufwendungen und den entgangenen Gewinn eine Pauschale i.H.v. 15 % des vereinbarten Gesamtpreises verlangen. Dieser Anspruch entfällt, wenn der Auftraggeber nachweist, dass der dem Auftragnehmer nach § 649 BGB zustehende Betrag wesentlich niedriger ist als die Pauschale". Nach Ansicht des BGH ist in diese Klausel nicht ohne weiteres unwirksam. Die 5 %-Regelung des § 649 BGB sei kein gesetzliches Leitbild, gegen das hier verstoßen werde. Entscheidend sei, ob ein Prozentsatz von 15 % für vergebliche Aufwendungen und entgangenen Gewinn der "typische Sachlage" bei derartigen Verträgen entspreche. Hierüber müssten erst noch konkrete Feststellungen getroffen werden. Bitte beachten Sie, dass der BGH allerdings Klauseln für sehr problematisch hält, in denen ein Fertighaushersteller eine Pauschale von 18 % verlangt (siehe Rechtsprechungsübersicht in "Unwirksame Bauvertragsklauseln" von Glatzel/Hofmann/Frikell, 11. Auflage, Seite 213ff ). Kommt ein Gericht im Einzelfall zu dem Ergebnis, dass die vom Fertighaushersteller verlangte Pauschale unangemessen hoch ist, so ist sie unwirksam und die erwähnte gesetzliche Regelung tritt an die Stelle der unwirksamen Klausel. Für den Kunden lohnt sich also, im Einzelfall zu prüfen, ob die mit ihm vereinbarte Klausel wirksam ist. Für Fertighaushersteller sollte dieses Urteil Anlass dafür sein, ihren Vertrag gegebenenfalls dieser neueren Rechtsprechung anzupassen.

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